[공인중개사 공법-도시개발법] 1. 도시개발구역 정리 -1

 

공인중개사 공법의 도시개발사업의 계획의 수립과 수립권자와 지정권자, 도시개발구역의 지정 등에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 도시개발사업의 계획 수립

 

도시개발구역의 수립권자·지정권자는 원칙적으로 시·도지사와 대도시 시장이지만, 국가와 관련된 내용이 포함될 경우 예외적으로 국토교통부장관이 포함됩니다. 

 

 

 

공법 도시개발법 도시개발구역 정리

 

 

 

1) 수립시기

- 도시개발구역의 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획을 수립해야합니다.

단, 예외적으로 개발계획을 공모하거나 아래의 해당하는 지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 도시개발구역을 지정한 후에 할 수 있습니다.

<*원칙: 선 개발계획→ 후 구역지정  / 예외: 선 구역지정→ 후 개발계획>

 

① 자연녹지지역

② 생산녹지지역

③ 도시지역 외의 지역 (관리지역·농림지역·자연환경보전지역)

④ 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하려는 지역(자연환경보전지역은 제외)

⑤ 도시개발구역에 포함되는 주거지역·상업지역·공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 지역 (ex. 주거·상업·공업지역을 다 합쳐서 30% 이하인 지역)

 

지정권자는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장 또는 시장(대도시 시장 제외)·군수·구청장 또는 도시개발사업의 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있습니다.

 

 

2) 개발계획의 내용

- 개발계획에는 [보건의료시설 및 복지시설의 설치계획/ 도로·상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획/ 재원조달계획 등]의 사항이  포함되어야 합니다.

여기서는 위의 사항 외에도 여러 가지가 있지만 지구단위계획은 포함되지 않는다는 것을 기억해 두시면 됩니다. 지구단위계획은 뒤에서 나올 실시계획에 포함되는 것도 함께 기억해두시면 되시겠습니다.

 

- 아래의 사항은 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획에 포함시킬 수 있는 내용입니다.

① 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치해야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담계획

② 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지

③ 임대주택 건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활안정 대책

④ 순환개발 등 단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진계획 등에 관한 사항

 

 

3) 수립 동의

지정권자는 환지방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자와 그 지역의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.

단, 예외적으로 도시개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체일 경우 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없습니다.

 

동의자 수의 산정방법은 다음과 같습니다.

① 토지면적은 국·공유지를 포함하여 산정한다.

② 토지소유권을 여러 명이 공유할 경우, 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1명 만을 토지소유자로 볼 것, 다만 집합건물의 구분소유자는 각각을 토지소유자 1명으로 봅니다.

③ 도시개발구역의 지정이 제안되기 전에 또는 도시개발구역에 대한 개발계획의 변경을 요청받기 전에 동의를 철회하는 사람이 있을 경우 그 사람은 동의자 수에서 제외합니다.

④ 도시개발구역의 지정이 제안된 후부터 개발계획이 수립되기 전까지의 사이에 토지소유자가 변경된 경우 또는 개발계획의 변경을 요청받은 후부터 개발계획이 변경되기 전까지의 사이에 토지소유자가 변경된 경우에는 기존 토지소유자의 동의서를 기준으로 합니다.

 

 

4) 수립 기준

- 개발계획의 내용은 광역도시계획이나 도시군기본계획에 들어맞도록 해야 합니다. 개발계획의 작성기준 및 방법은 국토교통부장관이 정합니다.

 

 

2. 도시개발구역의 지정

1) 도시개발구역 지정권자

- 지정권자(시·도지사 도는 대도시 시장)는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있습니다. 이 경우 도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 시·도 도는 대도시의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시·도지사 또는 대도시 시장이 협의하여 도시개발구역을 지정할 자를 정하게 됩니다.

 

- 예외적으로 아래의 경우 국토교통부장관이 지정권자가 되는 경우입니다.

① 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우

② 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우

③ 공공기관의 장 또는 정부출연기관의 장이 30만m² 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우 (*지방공사는 포함되지 않습니다)

④ 둘 이상의 시·도 또는 대도시의 행정구역에 걸칠 때 시·도지사 또는 대도시 시장의  협의가 성립되지 않는 경우

⑤ 천재지변 등의 사유로 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우 

 

2) 도시개발구역 지정제안

- 국가나 지방자치단체 및 조합을 제외한 사업시행자는 지정을 제안할 수 있습니다. 단, 공공기관의 장 또는 정부출연기관의 장이 30만m² 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우는 예외로 합니다.

여기서 중점으로 볼 것은 조합은 제안을 할 수 없다는 점을 주의하시면 되겠습니다.

 

- 토지소유자, 민간사업시행자(조합 제외)가 도시개발구역의 지정을 제안하려는 경우에는 대상 구역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자(지상권자 포함)의 동의를 받아야 합니다.