[공인중개사 공법-도시개발법] 2. 도시개발사업의 시행 정리

공인중개사 공법의 도시개발법 파트에서 도시개발사업의 시행자와 도시개발조합에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 도시개발사업의 시행자

1) 시행자

도시개발사업의 시행자는 다음의 자 중에서 지정권자가 지정합니다.

 (1) 공공사업 시행자(=공공시행자)

① 국가나 지방자치단체(행정청)

② 공공기관- 한국토지구택공사, 한국수원자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사, 매입공공기관

(* 공공기관은 한국~공사라고 이해해 두시면 좀 더 쉽습니다)

③ 정부출연기관- 국가철도공단(역세권개발사업을 시행하는 경우만 해당) < ≠ 한국철도공사는 조건 없이 가능>

④ 지방공사

 

 (2) 민간사업 시행자

① 도시개발구역의 토지소유자(수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역의 국·공유자를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)

② 도시개발구역의 토지소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에만 해당합니다)

 

 (3) 공동출자 법인

 

- 시행자는 항만·철도, 그밖에 공공시설(기반시설)의 건설과 공유수면의 매립에 관한 업무를 국가, 지방자치단체, 공공기관·정부출연기관 또는 지방공사에 위탁하여 시행할 수 있습니다.

 

공인중개사 공법 도시개발사업 시행 정리

 

2) 전부 환지방식의 특례

지정권자는 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 토지소유자나 조합을 시행자로 지정합니다. 단, 예외적으로 다음에 해당하는 사유가 있으면 지방자치단체나 한국토지주택공사, 지방공사와 신탁업자를 시행자로 지정할 수 있습니다. (국가는 해당되지 않습니다)

① 토지소유자나 조합이 개발계획의 수립·고시일부터 1년 이내 시행자 지정을 신청하지 않은 경우 또는 지정권자가 신청된 내용이 위법하거나 부당하다고 인정하는 경우

② 지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우

③ 도시개발구역의 국·공유지를 제외한 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자 및 토지소유자 총수의 2분의 1 이상이 지방자치단체 등의 시행에 동의한 경우

 

3) 시행규정 및 규약

- 지방자치단체 등이 도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하려고 할 때에는 시행규정을 작성해야 합니다.

- 지정권자는 토지소유자 2인 이상이 도시개발사업을 시행하려고 할 때 또는 토지소유자가 민간사업시행자(조합은 제외)와 공동으로 도시개발사업을 시행하려고 할 때에는 도시개발사업에 관한 규약을 정하게 할 수 있습니다.

(시행규정은 공공사업자, 규약은 민간에서 진행한다고 생각하시면 편합니다.)

-①토지평가협의회의 구성 및 운영 ②환지계획 및 환지예정지의 지정 ③보류지 및 체비지의 관리·처분 ④청산은 환지방식으로 시행하는 경우에만 규약에 포함된다.

 

4) 사업의 대행

-공공사업시행자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 주택건설사업자 등으로 하여금 대행하게 할 수 있습니다.

① 실시설계

② 부지조성공사

③ 기반시설공사

④ 조성된 토지의 분양

 

-지정권자는 아래의 해당하는 경우 시행자를 변경할 수 있습니다.

① 실시계획의 인가를 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 않는 경우

② 행정처분으로 시행자의 지정이나 실시계획의 인가가 취소된 경우

③ 시행자의 부도·파산, 그 외 유사한 도시개발사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 경우

④ 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우 시행자로 지정된 토지소유자나 조합이 도시개발구역 지정·고시일부터 1년 이내에 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우

 

2. 도시개발조합

1) 조합설립의 인가

-조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합설립의 인가를 받아야 합니다. 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같습니다. 단, 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 신고해야 합니다.

* 경미한 사항 변경: 주된 사무소의 소재지를 변경, 공고방법을 변경하려는 경우

 

- 조합설립의 인가를 신청하기 위해선 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지소유자와 그 구역의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.

(* 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자+ 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의 필요)

 

-동의자 수 산정 방법은 다음과 같습니다. (개발계획 수립 동의자 수 산정 방법과 동일합니다)

① 토지면적을 산정하는 경우: 국·공유지를 포함하여 산정합니다.

② 토지소유권을 여러 명이 공유하는 경우: 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1명 만을 해당 토지소유자로 봅니다. 단, 집합건물의 구분소유자는 각각을 토지소유자 1명으로 봅니다.

③ 국·공유지를 제외한 전체 사유 토지면적 및 토지소유자에 대하여 동의요건 이상으로 동의를 받은 후에 동의 요건에 미달하게 된 경우에는 국·공유지 관리청의 동의를 받아야 합니다.

 

-토지소유자는 조합설립인가의 신청 전에 동의를 철회할 수 있습니다. 이 경우 해당 토지소유자는 동의자 수에서 제외합니다. 조합설립인가에 동의한 자로부터 토지를 취득한 자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다. 단, 토지를 취득한 자가 조합설립인가신청 전에 동의를 철회한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

2) 조합의 성격 및 설립등기

- 조합은 법인으로 하며, 조합의 대표자는 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 해야 합니다. 조합은 인가를 받는다고 성립하는 것이 아닌, 설립등기를 하여야 조합의 성립이 인정됩니다.

 

3) 조합원 및 경비

- 조합원은 도시개발구역의 토지소유자(동의하지 않은 소유자도 포함)로, 보유토지의 면적과 관계없는 평등한 의결권을 가지게 됩니다. 또한, 조합의 운영 및 도시개발사업의 시행에 필요한 경비를 부담하는 의무를 가집니다.

- 조합은 그 사업에 필요한 비용을 조성하기 위하여 정관으로 정하는 바에 따라 조합원에게 경비를 부과·징수할 수 있습니다.

- 조합은 부과금이나 연체료를 체납하는 자가 있으면 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다. (도시개발법에서는 특별자치시장은 해당되지 않습니다) 이 경우 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 특별자치도, 시·군 도는 구에 지급해야 합니다.

 

4) 조합의 임원(필수적)

- 조합에는 조합장 1명, 이사와 감사의 임원을 둡니다. 조합의 임원은 의결권을 가진 조합원이어야 하고, 정관으로 정한 바에 따라 총회에서 선임합니다.

- 조합장은 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며, 총회·대의원회 또는 이사회의 의장이 됩니다. 단, 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표합니다.

-임원은 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없고, 같은 목적의 사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없습니다.

- 다음의 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없습니다. 임원으로 선임된 자가 결격사유에 해당하게 된 경우에는 그다음 날부터 임원의 자격을 상실하게 됩니다.

 ① 피성년후견인, 피한정후견인 또는 미성년자 <미성년자는 조합원만 가능>

 ② 파산선고를 받은 자로서 복권되지 않은 자

 ③ 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행을 받지 않기로 확정된 후 2년이 지나지 않은 자 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

 

5) 대의원회(임의적)

- 의결권을 가진 조합원의 수가 50인 이상인 조합은 총회의 권한을 대행하게 하기 위해 대의원회를 둘 수 있습니다.

- 대의원의 수는 의결권을 가진 조합원 총수의 1000분의 10 이상으로 합니다. 대의원은 의결권을 가진 조합원 중에서 정관에서 정하는 바에 따라 선출합니다.

-대의원회는 다음의 사항을 제외하고 총회의 권한을 대행할 수 있습니다.

① 정관의 변경

② 개발계획의 수립 및 변경(경미한 변경 및 실시계획의 수립·변경은 제외)

③ 환지계획의 작성

④ 조합임원의 선임

⑤ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항