[공인중개사 공법-도시개발법] 3. 실시계획 및 토지상환채권 정리

공인중개사의 공법에서 도시개발 파트의 실시계획과 토지상환채권 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 실시계획

공법 실시계획 및 토지상환채권 정리

 

 

1) 실시계획 작성 및 인가

- 시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성해야 하는데 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 합니다.

* 지구단위계획이 포함되는 것은 실시계획이지 개발계획이 아니라는 점을 비교하여 기억해 두시면 됩니다.

- 실시계획에는 사업시행에 필요한 설계도서, 자금계획, 시행기간, 그 외의 사항과 서류를 명시하거나 첨부해야 합니다.

- 실시계획은 개발계획에 맞추어 작성을 해야 합니다.

 

- 실시계획의 인가권자는 지정권자가 시행자인 경우는 제외하고 시행자는 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 합니다. (지정권자=시행자면 따로 인가를 받을 필요가 없습니다)

 

- 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관이 지정권자이면 시·도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시·도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 합니다.

 

- 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에도 인가를 받아야 합니다. 단, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 인가를 받지 않아도 됩니다. 

[ * 경미한 사항: 사업시행지역의 변동이 없는 범위에서의 착오·누락들에 따른 사업시행면적의 정정

 사업시행면적의 100분의 10의 범위에서의 면적의 감소

 사업비의 100분의 10의 범위에서의 사업비의 증감 ]

 

2) 실시계획의 고시 효과

- 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 도시군관리계획으로 결정해야 하는 사항은 도시군관리계획이 결정·고시된 것으로 봅니다. 종전에 도시군관리계획으로 결정된 사항 중 고시 내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 봅니다.

- 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다른 법률에 따른 것에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인·허가 등을 받은 것으로 봅니다. 협의요청을 받은 관계 행정기관의 장은 20일 이내에 의견을 제출해야 합니다. 해당 기간 내에 제출하지 않을 경우 협의하여 허가받은 것으로 봅니다.

 

3) 도시개발사업의 시행방식

- 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 도는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 혼용하는 방식으로 시행할 수 있습니다.

① 환지방식 : 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분할·합병

                      지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 도는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

② 수용 또는 사용방식 : 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우

③ 혼용방식 : 분할 혼용방식 또는 미분할 혼용방식

 

- 시행방식의 변경

① 수용 또는 사용방식→ 혼용방식 또는 환지방식

② 혼용방식→ 환지방식

③ 환지방식→ X 변경할 수 있는 방식 없음

 

2. 사용의 방식에 따른 사업시행

1) 토지의 수용 또는 사용

- 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있습니다. 민간사업시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 합니다.

단, 공공사업시행자는 수용요건을 갖추지 않고 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있습니다. 

- 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 특별한 규정이 있는 경우 외에는 [토지보상법]을 준용합니다.

-수용·사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 봅니다.

 

2) 토지상환채권

- 시행자는 토지소유자가 원하면 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 사업시행으로 조성된 토지·건축물로 상환하는 채권을 발행할 수 있습니다.

- 토지상환채권의 발행규모는 그 토지상환채권으로 상환할 토지·건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지·건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 않도록 해야 합니다.

- 민간사업시행자는 금융기관으로부터 지급보증을 받은 경우에만 토지상환채권을 발행할 수 있습니다.

- 시행자는 토지상환채권을 발행하려면 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 합니다. (단,  지정권자가 시행자인 경우는 승인을 받지 않아도 됩니다)

 

- 토지상환채권의 이율은 발행당시의 은행의 예금금리 및 부동산 수급상황을 고려하여 발행자가 정합니다.

                           (이율- 시행자 X, 기획재정부장관 X)

- 토지상환채권은 기명식 증권으로 합니다.

 

- 토지상환채권을 이전하는 경우 취득자는 성명과 주소를 토지상환채권원부에 기재하여 줄 것을 요청해야 합니다. 취득자의 성명과 주소가 토지상환채권에 기재되지 않으면 취득자는 발행자 및 그 밖의 제3자에게 대항하지 못합니다.

- 토지상환채권을 질권의 목적으로 하는 경우에는 질권자의 성명과 주소가 토지상환채권원부에 기재되지 않으면 질권자는 발행자 및 그 밖의 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

3) 선수금

- 시행자는 조성토지 등과 원형지(도시개발사업으로 조성되지 않은 상태의 토지)를 공급받거나 이용하려는 자로부터 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있습니다.

- 시행자는 선수금을 미리 받으려면 아래의 요건을 갖추어 지정권자의 승인을 받아야 합니다.

① 공공사업 시행자는 개발계획을 수립·고시한 후 사업시행 토지면적의 100분의 10 이상의 토지에 대한 소유권을 확보할 것

② 도시개발구역에 대하여 실시계획인가를 받은 후 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

공급하려는 토지에 대한 소유권을 확보하고, 해당 토지에 설정된 저당권을 말소하였을 것 + 공급하려는 토지에 대한 공사 진척률이 100분의 10 이상 일 것 등