[공인중개사 공법-도시개발법] 5. 환지계획과 환지예정지 정리

공인중개사 공법 도시개발법에서 환지계획과 환지예정지에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 환지계획 작성기준

 

1) 환지계획 작성 특례

- 토지소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 않을 수 있습니다. 단, 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 합니다.

- 시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 경우 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 않도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있습니다.(=증환지) 

반대로 면적이 넓은 토지는 그 면적을 죽여서 환지를 정할 수 있습니다.(=감환지)

(* 단, 면적이 넓은 토지는 제외할 수는 없습니다.)

 

2) 입체환지

- 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있습니다.

 

3) 보류지와 체비지

- 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 도는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있습니다. 그중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있습니다. (*체비지는 보류지에 속합니다.)

 

-특별자치도지사·시장·군수 도는 구청장은 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있습니다.

 

4) 환지계획의 인가

-행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 합니다. 인가받은 내용을 변경하려는 경우에도 인가를 받아야 합니다. 단, 아래의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 인가가 필요 없습니다.

① 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우 (소유권자 변경은 해당 X)

② 토지 또는 건축물 소유자의 동의에 따라 환지계획을 변경하는 경우

③ 지적측량의 결과를 반영하기 위하여 환지계획을 변경하는 경우

④ 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우

 

 

 

공법 환지계획 및 환지예정지 정리

 

2. 환지예정지

1) 환지예정지의 지정 및 효과

- 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있습니다. 이경우 종전의 토지에 대한 임차권 등이 있으면 해당 환지예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정해야 합니다.

 

- 환지예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없습니다.

 

- 사용·수익 개시일의 지정: 시행자는 환지예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익 하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용·수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있습니다.

 

- 시행자는 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용·수익 또는 처분할 수 있습니다. (*토지소유자나 임차권자는 처분할 수 없습니다) 행정청인 시행자가 체비지 또는 보류지를 관리·처분 시 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 않습니다.

 

- 환지예정지의 지정으로 지역권·임차권 등을 설정한 목적을 달성할 수 없게 되면 당사자는 해당 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 건축물이 이전되어 그 임대의 목적을 달성할 수 없게 된 경우도 포함됩니다.

 

- 권리를 포기하거나 계약을 해지한 자는 그로 인한 손실을 보상하여 줄 것을 시행자에게 청구할 수 있습니다.

 

- 시행자는 환지를 정하지 않기로 결정된 토지소유자나 임차권자 등에게 날짜를 정하여 그날부터 해당 토지 또는 해당 부분의 사용·수익을 정지시킬 수 있습니다. 이 경우 시행자는 30일 이상의 기간을 두고 미리 해당 토지소유자 또는 임차권자 등에게 알려야 합니다.