[공인중개사 공법-도시개발법] 6. 환지처분과 도시개발채권 정리

 

공인중개사 공법의 도시개발법에서 환지처분과 도시개발채권에 대하여 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 환지처분

1) 환지처분의 순서

- 시행자는 환지방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체없이 이를 공고하고 공사 관계 서류를 14일 이상 일반인에게 공람시켜야 합니다.

 

- 시행자는 지정권자에게 준공검사를 받은 경우(지정권자=시행자라면 공사완료 공고가 있는 때)에는 60일 이내에 환지처분을 해야 합니다. 시행자는 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 알리고 아래의 내용을 공고해야합니다.

① 사업의 명칭, 시행자, 시행기간, 환지처분일

② 사업비 정산내역

③ 체비지 매각대금과 보조금, 그 외 사업비의 재원별 내역

 

 

 

 

 

2) 환지처분 시 권리의 이동

① 환지 : 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 봅니다. 환지를 정하지 않은 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다.(=공고된 그날 소멸)

 

② 건축물 : 환지계획에 따라 입체환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득합니다. 이 경우 종전의 토지에 대해 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 봅니다.

 

③ 체비지·보류지 : 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음날에 소유권을 취득합니다. 단, 환지예정지의 지정에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득합니다.

 

④ 예외 :  환지처분은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 않습니다.

도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 종전의 토지에 존속합니다. 단, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다.

 

 

공법 환지처분 도시개발채권 정리

 

 

3) 청산금

- 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분은 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산해야 한다.

- 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정해야 한다. 단, 환지대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있습니다.

- 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다.

- 시행자는 환지처분이 공고된 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부해야 합니다. 단, 환지를 정하지 않는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있습니다.

- 청산금은 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있습니다. (원칙으로는 일괄징수/일괄교부이나, 분할징수/분할교부 가능)

- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 청산금이 징수를 위탁받아 징수할 수 있습니다. 이 경우 시행자는 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 특별자치도·시·군 또는 구에 지급해야 합니다.

- 청산금을 받을 권리나 징수할 권리는 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸하게 됩니다.

 

4) 준공검사

- 시행자(지정권자=시행자인 경우는 제외)가 도시개발사업의 공사를 끝낸 때에는 공사완료 보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 합니다.

- 지정권자는 공사완료보고서를 받으면 지체 없이 준공검사를 해야 합니다. 또한 공사가 끝나기 전이라도 끝난 부분에 대해서 준공검사를 받을 수 있습니다.

- 준공검사 전 또는 공사 완료 공고 전에는 조성토지 등을 사용할 수 없습니다. 단, 체비지는 준공검사 전 또는 공사완료공고 전에 사용·수익 할 수 있습니다.

 

 

 

2. 도시개발채권

1) 발행자 및 방법 등

- 도시개발채권의 발행자는 지방자치단체의 장(시·도지사)은 도시개발사업 또는 도시군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 도시개발채권을 발행할 수 있습니다.

- 시·도지사가 도시개발채권을 발행하기 위해선 채권의 발행총액, 발행방법, 발행조건, 상환방법 및 절차에 대하여 행정안전부장관의 승인을 받아야 합니다.

- 도시개발채권은 전자등록하여 발행하거나 무기명으로 발행할 수 있고, 발행방법에 필요한 세부적인 사항은 시·도의 조례로 정합니다.

- 도시개발채권의 상환은 5년에서 10년까지의 범위에서 지방자치단체의 조례로 정합니다.

- 소멸시효는 상환일로부터 기산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 합니다.

 

 

 

 

 

2) 도시개발채권의 매입

- 매입의무자인 아래에 해당하는 자는 도시개발채권을 매입해야 합니다.

① 수용 또는 사용방식으로 시행하는 도시개발사업의 경우 공공사업시행자와 공사의 도급계약을 체결하는 자

② 공공사업시행자 외에 도시개발사업을 시행하는 자

③ [국토법]에 따른 개발행위허가 중 토지의 형질변경허가를 받은 자

 

- 매입필증을 제출받는 자는 매입자로부터 제출받은 매입필증을 5년간 따로 보관해야 합니다.

 

-도시개발채권은 아래의 해당하는 경우 외에는 중도 상환할 수 없습니다.

① 도시개발채권의 매입사유가 된 허가 또는 인가가 매입자의 귀책사유 없이 취소된 경우

② 수용 또는 사용방식으로 시행하는 도시개발사업의 경우 공공사업시행자와 공사의 도급계약을 체결하는 자의 귀책사유 없이 해당 도급계약이 취소된 경우

③ 도시개발채권의 매입의무자가 아닌 자가 착오로 도시개발채권을 매입한 경우

④ 도시개발채권의 매입의무자가 매입해야 할 금액을 초과하여 도시개발채권을 매입한 경우

* 내용이 많아 보이나 읽어보시면 아시겠지만, 귀책사유 없이 취소 됐거나 착오로 인한 매입, 금액 초과 매입한 경우로 이해하시면 암기하기 쉬우실 것입니다.