[공인중개사 부동산 공법-국계법] 10. 기반시설의 설치 정리

 

공인중개사 공법에서 개발행위에 따른 기반시설의 설치에서 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역, 성장관리계획에 대하여 정리하도록 하겠습니다.

 

1. 개발밀도관리구역

- 개발밀도관리구역이란 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 뜻 합니다.

 

- 개발밀도관리구역의 지정권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 주거·상업·공업지역에서의 개발행위로 기반시설의 처리·공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있습니다.

 

- 개발밀도관리구역을 지정하거나 변경하기 위한 절차로는 심의를 거쳐 고시하는 순서를 거칩니다. 개발밀도관리구역의 지정 시 주민의견청취는 따로 하지 않고, 시장 또는 군수가 개발밀도관리구역을 지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거치고 따로 도지사의 승인은 받지 않습니다.

 

- 개발밀도관리구역에서는 건폐율 또는 용적률을 용도지역에서 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위에서 강화하여 적용합니다.

 

-개발밀도관리구역의 지정기준은 아래의 기준을 고려하여 국토교통부장관이 정합니다.

① 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역

② 도로율이 국토교통부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20% 이상 미달하는 지역 

③ 향후 2년 이내 해당 지역의 수도에 대한 수요량이 수도시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

④ 향후 2년 이내에 해당 지역의 하수발생량이 하수시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

⑤ 향후 2년 이내에 해당 지역의 학생수가 학교수용 능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역

⑥ 기반시설의 변화를 주기적으로 검토하여 용적률을 강화 또는 완화하거나 개발밀도관리구역을 해제하는 등 필요한 조치를 취하도록 할 것

 

 

공인중개사 공법 기반시설 정리

 

 

2. 기반시설부담구역

1) 기반시설부담구역이란 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정·고시하는 구역입니다.

 ① 도로, 공원, 녹지, 수도, 하수도

 ② 학교 (대학은 제외)

 ③ 폐기물처리 및 재활용시설 등

 

 

2) 지정권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 아래의 해당하는 지역에 대하여 기반시설부담구역으로 지정하여야 합니다. 다만, 개발행위가 집중되어 해당 지역의 계획적 관리를 위하여 필요하다고 인정하면 아래의 해당하는 지역이 아니더라도 기반시설부담구역으로 지정할 수 있습니다.

 (1) 국토계획법 또는 다른 법령의 제정·개정으로 인하여 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

 (2) 지정된 용도지역들이 변경되거나 해제되어 행위제한이 완화되는 지역

 (3) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 아래의 지역

  -.① 해당 지역의 전년도 개방행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20% 이상 증가한 지역

  -.② 해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 전년도 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역

 

 

3) 기반시설부담구역 지정절차

- 기반시설부담구역을 지정하거나 변경하려면 주민의견을 들어야 하며, 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 또한 지정하거나 변경하였으면 지방자치단체의 공보와 인터넷 홈페이지에 고시해야 합니다. 

 

 

4) 기반시설설치계획의 수립

- 기반시설설치계획의 수립권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수로, 기반시설부담구역의 지정·수립 시 이를 도시군관리계획에 반영해야 합니다.

- 수립의제: 지구단위계획을 수립한 경우에는 기반시설설치계획을 수립한 것으로 봅니다.

- 지정해제: 기반시설부담구역의 지정·고시일부터 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 않으면 그 1년이 되는 날의 다음 날에 기반시설부담구역의 지정은 해제된 것으로 봅니다.

 

 

5) 기반시설설치비용의 부과 및 납부

- 기반시설부담구역에서 기반시설설치비용의 부과대상인 건축행위는 200m²를 초과(기존 건축물의 연면적 포함)하는 건축물의 신축·증축 행위로 합니다. 다만, 기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 연면적을 초과하는 건축행위만 부과대상으로 합니다.

- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 납부의무자가 국가나 지방자치단체로부터 건축허가를 받은 날부터 2개월 이내에 기반시설설치비용을 부과해야 하고, 납부의무자는 사용승인신청 시까지 이를 내야 합니다. 

 

- 기반시설설치비용은 현금, 신용카드 또는 직불카드, 물납(부과대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 하는 납부 가능)이 가능합니다.  기반시설설치비용의 관리 및 운용을 위하여 기반시설부담구역별로 특별회계를 설치할 수 있습니다.

 

 

6) 건축물별 기반시설유발계수

해당 기반시설유발계수는 암기해두셔야 합니다.

- 위락시설: 2.1

- 관광휴게시설: 1.9

- 제2종 근린생활시설: 1.6

- 자원순환관련시설, 종교시설, 문화 및 집회시설, 운수시설: 1.4

- 제1종 근린생활시설, 판매시설: 1.3

- 의료시설: 0.9

*이외에는 대부분 건축물(야영장시설, 수련시설, 업무시설, 노유자시설, 공동주택 등)의 경우 0.7로 이해하시면 좀 더 쉽습니다.

 

 

3. 성장관리계획

 

1) 성장관리계획구역의 지정

- 지정권자인 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 중 아래의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 성장관리계획구역을 지정할 수 있습니다.

- 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역

- 주변의 토지이용이나 교통여건 변화 등으로 향후 시가화가 예상되는 지역

- 주변지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역

 

 

2) 성장관리계획의 수립권자 및 내용

 수립권자인 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 성장관리계획구역을 지정할 때에는 아래의 사항 중 성장관리계획구역의 지정목적을 이루는데 필요한 사항을 포함하여 성장관리계획을 수립해야 합니다.

 - 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항

 - 건축물의 용도제한

 - 건축물의 건폐율 또는 용적률

 - 건축물의 배치, 행태, 색채 및 높이

 - 환경관리 및 경관계획

 

 

3) 완화적용

- 건폐율은 계획관리지역은 50% 이하, 생산관리지역·농림지역 및 녹지지역은 30% 이하로 완화하여 적용할 수 있습니다.(건폐율 최대한도에서 +10% 증가한 한도라고 이해하시면 됩니다)

- 용적률은 성장관리계획구역 내 계획관리지역에서는 125% 이하의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.

- 성장관리계획에 대하여는 5년마다 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비해야 합니다.