[공인중개사 부동산공법-국계법] 8. 지구단위계획 정리

공인중개사 공법에서 지구단위계획에 대해서 지정 대상과 수립 내용 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 지구단위계획 지정

지구단위계획구역의 지정지역은 도시지역과 도시 외 지역에 지정이 가능합니다. 도시지역과 외의 지역으로 정리해 두시면 됩니다.

 

 

공법 지구단위계획 정리

 

 

1) 도시지역(주거, 공업, 상업, 녹지지역)

도시지역의 지구단위계획을 지정하는 데 있어서 크게 임의적으로 지정할 수 있는 대상과 필수적으로 지정해야 하는 의무적 대상이 있습니다.

 

(1) 임의적 지정대상

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 아래 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있습니다.

① 용도지구

② 난개발의 우려가 있는 지역: 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역·공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역, 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

③ 개발예정 지역: 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 대지조성사업지구, 산업단지와 준산업단지 및 관광단지와 관광특구

④ 도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시킬 필요가 있는 지역: 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역 등

 

(2) 의무적 지정대상

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 아래 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 합니다. (단, 관계법률에 따라 그 지역에 토지이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그렇지 않습니다.)

① 정비구역 및 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역

② 면적이 30만m² 이상으로 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 시가화조정구역 또는 공원에서 해체되는 지역, 녹지지역에서 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

 

 

2) 도시지역 외의 지역(관리·농림·자연환경보전지역)

(1) 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역으로서 생산·보전관리지역일 것

(2) 계획관리·생산관리지역·농림지역에 위치한 산업유통개발진흥지구

(3) 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

 

 

3) 지구단위계획의 수립

 

(1) 지구단위계획 수립의 내용

- 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율·용적률, 건축물 높이의 최고한도·최저한도의 내용은 반드시 포함되어야 합니다.

(단, 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항일 경우에는 제외합니다)

 

- 용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항, 건물의 배치·형태·색채 도는 건축선에 관한 계획, 환경관리계획 또는 경관계획, 교통처리계획의 내용은 포함할 수 있습니다.

 

(2) 지구단위계획구역 내에서 건축기준 완화규정

① 도시지역 내 지구단위계획구역 완화규정

- 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 등의 부지로 제공하거나 공공시설 등을 설치하여 제공하는 경우 그 건축물에 대하여 건폐율·용적률·높이제한을 완화하여 적용할 수 있습니다.

완화 적용의 경우 건축물의 높이 120% · 건폐율의 150% · 용적률의 200% 를 각각 초과하지 못합니다.

 

② 도시지역 외 지구단위계획구역 완화규정

- 건폐율의 150% · 용적률의 200% 이내에서 완화적용 할 수 있습니다. 단, 높이는 완화적용하지 않습니다.

- 건축물의 용도·종류 및 규모 등을 완화 적용할 수 있습니다. 단, 개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구는 제외합니다)에 지정된 지구단위계획구역에 대하여는 공동주택 중 아파트와 연립주택은 허용되지 않습니다. 즉, 계획관리지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구 내에서는 아파트와 연립주택은 완화적용이 허용되지 않습니다.

 

(3) 지구단위계획구역에서의 건축 및 실효 등

- 지구단위계획구역에서 건축물(가설건축물은 제외합니다)을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 설치해야 합니다.

 

-지구단위계획구역의 실효의 경우, 지구단위계획구역 지정에 관한 도시군관리계획결정의 고시일부터 3년 이내에 그 지구단위계획이 결정·고시되지 않을 경우 그 3년이 되는 다음 날에 효력을 잃습니다.

 

-지구단위계획의 실효의 경우, 지구단위계획은 주민이 입안을 제안한 것에 한정하여 도시군관리계획결정의 고시일부터 5년 이내에 사업이나 공사에 착수하지 하지 않으면 그 5년이 된 날의 다음 날에 효력을 잃습니다.

 

-국토교통부장관, 시·도지사, 시장 도는 군수는 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획결정의 효력이 상실될 경우 지체 없이 해당 사실을 고시해야 합니다.