[공인중개사 부동산 공법-국계법] 9. 개발행위의 허가 정리

 

공인중개사 공법에서 개발행위허가 대상과 허가권자는 누구인지, 허가 절차 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 개발행위허가

공법 개발행위의 허가 정리

1) 허가대상

 

(1) 허가권자와 허가대상

허가권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수로서 아래의 개발행위를 하려는 자는 허가권자의 허가를 받아야 합니다. (단, 도시군계획사업에 의한 행위는 허가권자의 허가가 필요하지 않습니다.)

 ① 건축물의 건축

 ② 공작물의 설치

 ③ 토지의 형질변경 - 절토, 성토, 정지, 포장 등 (단, 경작을 위한 전·답 사이의 변경은 허가가 필요 없습니다)

 ④ 토석의 채취

 ⑤ 토지분할 - 건축물이 있는 경우는 건축법에 따르기 때문에 허가 대상에서 제외합니다.

 ⑥ 물건의 적치 - 녹지·관리·자연환경보전지역 안에서 1개월 이상 쌓아놓는 행위 (농림지역은 포함되지 않습니다) 

 

(2) 변경허가

- 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받아야 합니다.

단, 아래의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 제외합니다.

① 사업기간을 단축하는 경우 (사업기간 연장은 허가 필요)

② 부지면적 또는 건축물 연면적을 5% 범위에서 축소하는 경우 (확대의 경우 허가 필요)

 

(3) 허가가 필요 없는 행위

① 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 (단, 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 신고하여야 합니다.)

② 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질변경

③ 아래의 경미한 행위

-도시지역·자역환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250m² 이하인 토지에서의 부피 500m³ 이하의 토석채취

- 토지의 일부를 공공용지로 하기 위한 토지분할

 

 

2) 개발행위허가 절차

 

(1) 허가절차

- 개발행위를 하려는 자는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관·조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출해야 한다. 단, 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 않아도 됩니다.

 

- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없을 경우 15일 이내 허가 또는 불허가의 처분을 해야 하며, 지체 없이 그 사실을 신청인에게 서면 또는 국토이용정보체계를 통하여 해당 사실을 알려야 합니다.

 

(2) 조건부 허가

- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위에 따른 기반시설의 설치, 위해방지, 환경오염방지, 경관·조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있습니다. 조건부 허가를 할 경우 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 합니다.

또한, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 이의 이행을 보증하기 위해 개발행위허가를 받는 자로 하여금 이행보증금을 예치하게 할 수 있습니다.

예외적으로 국가나 지방자치단체, 공공기관, 공공단체의 경우에는 이행보증금을 예치하지 않습니다.

 

(3) 허가 기준

- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 다음의 기중에 맞는 경우에만 허가 또는 변경허가를 해야 합니다.

① 개발행위의 규모

  - 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역 및 생산녹지지역: 1만m² 미만

  - 공업지역, 관리지역 및 농림지역: 3만m² 미만

  - 보전녹지지역 및 자연환경보전지역: 5천m² 미만

 ② 도시군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 않을 것

 ③ 도시군계획사업의 시행에 지장이 없을 것

 ④ 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것

 ⑤ 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

 

(4) 허가기준의 구분

- 허가의 기준은 지역의 특성·개발상황, 기반시설의 현황 등을 고려하여 다음의 구분에 따라 정하게 됩니다.

① 시가화 용도 : 주거·상업·공업지역 <완화>

② 유보 용도 : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역 <강화 또는 완화>

③ 보전 용도 : 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역 <강화>

 

 

3) 개발행위허가 제한

(1) 제한권자 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수

 

(2) 제한권자는 아래에 해당되는 지역에 도시군관리계획상 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있습니다. (①,②번)

예외적으로 ③, ④, ⑤번의 경우 도시계획위원회의 심의 없이 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있습니다.

(즉, ③, ④, ⑤번의 경우 기본 3년 + 심의 없이 2년 연장= 5년까지 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있습니다)

① 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

② 개발행위로 인해 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

③ 도시군기본계획이나 도시군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시군기본계획이나 도시군관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구·용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

④ 지구단위계획구역으로 지정된 지역

⑤ 기반시설부담구역으로 지정된 지역

 

(3) 개발행위허가를 제한하려는 자가 국토교통부장관 또는 시·도지사인 경우에는 도시계획위원회의 심의 전에 미리 제한하려는 지역을 관할하는 시장 또는 군수의 의견을 들어야 합니다.

 

 

4) 허가 효과

 

(1) 인·허가 의제

- 개발행위허가 또는 변경허가를 할 때에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 그 개발행위에 대한 다른 법률에 따른 인가·허가·승인·심사 등에 관하여 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 인·허가 등을 받은 것으로 봅니다.

 

(2) 준공검사

- 건축물의 건축, 공작물의 설치 토지의 형질변경 및 토석채취 행위에 대한 허가를 받은 자는 그 개발행위를 마치면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 준공검사를 받아야 합니다. (토지분할, 물건의 적치는 준공검사대상이 아닙니다) 단, 건축법에 다른 건축물의 사용승인을 받은 경우에는 따로 준공검사를 받지 않아도 됩니다.

 

(3) 원상회복

- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 자에게는 토지의 원상회복을 명할 수 있습니다. 이때, 원상회복의 명령을 받은 자가 원상회복을 하지 않으면 개발행위허가를 받은 자가 예치한 이행보증금을 사용하여 원상회복을 할 수 있습니다. 이 경우 잔액이 있는 경우에는 이행보증금의 예치자에게 반환해야 합니다.

 

(4) 개발행위에 따른 귀속

- 허가받은 자가 행정청인 경우 새로 설치된 공공시설은 관리청에 무상귀속되고,  종래의 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 귀속됩니다.

허가받은 자가 행정청이 아닌 경우 새로 설치된 공공시설은 관리청에 무상귀속되며, 종래의 공공시설은 설치비용의 범위에서 허가받은 자에게 무상으로 양도가 가능합니다.

개발행위 허가를 받은 행정청은 개발행위가 끝나 준공검사를 마친 때에는 해당 시설의 관리청에 공공시설의 종류와 토지의 세목을 통지해야 합니다. 개발행위 허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우에는 끝나기 전에 통지해야 합니다.