[공인중개사 부동산공법-국계법] 5. 용도지구 정리

 

 

공인중개사 공법 파트에서 용도지구에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 용도지구

용도지구의 경우 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시군관리계획을 통하여 용도지구의 지정 또는 변경을 결정합니다.

 

 

 

공인중개사 공법 용도지구 요약

 

 

1) 용도지구의 종류

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

① 경관지구

-. 자연 경관지구: 산지·구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지

-. 시가지 경관지구: 시가지의 경관을 보호·유지하거나 형성

-. 특화 경관지구: 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호·유지하거나 형성

 

② 고도지구 : 쾌적한 환경조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제 방화지구 화재의 위험을 예방

③ 방재지구

-. 시가지 방재지구: 건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해예방

-. 자연 방재지구: 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축제한 등을 통하여 재해예방

 

④ 보호지구

-. 역사문화환경 보호지구: 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존

-. 중요시설물 보호지구: 중요시설물[항만, 공항, 공용시설]의 보호와 기능의 유지 및 증진

-. 생태계 보호지구: 야생동물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존

 

⑤ 취락지구

-. 자연 취락지구: 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비

-. 집단 취락지구: 개발제한구역 안의 취락을 정비

 

⑥ 개발진흥지구

-. 주거 개발진흥지구: 개발진흥지구: 주거기능을 중심으로 개발·정비

-. 산업·유통 개발진흥지구: 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비

-. 관광·휴양 개발진흥지구: 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비

-. 복합 개발진흥지구: 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비

-. 특정 개발진흥지구: 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비

⑦ 특정용도제한지구: 주거 및 교육 환경보호나 청소년보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한

⑧ 복합용도지구: 지역의 토지이융 상황, 개발 수요 및 주변여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화 

 

 

용도지구 정리

 

위의 용도지구를 정리하는 표는 PDF파일을 함께 업로드했으니

 

 

 

 

아래의 PDF파일을 다운로드하여서 사용하시면 되시겠습니다.

용도지구세분.pdf

0.03MB

 

 

 

 

 

추가로 용도지구를 암기하는데 도움이 되는 빈칸 양식 파일도 함께 올려놓았으니, 필요하신 분은 자유롭게 사용하시면 되시겠습니다.

 

용도지구 빈칸 정리 양식

 

아래의 PDF 파일을 다운로드하여 자유롭게 사용하시면 되시겠습니다.

 

 

용도지구세분빈칸.pdf

0.03MB

 

 

 

 

해당 표처럼 크게 [경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구]로 나뉩니다. 여기서 해당 지구에서 더 세분화로 나뉘는 부분과 내용을 간략하게 알아두어야 합니다.

 

특히 특정용도제한지구와 복합용도지구의 차이점에 대해서 확실히 기억해 두는 것이 좋습니다.

 

복합용도지구의 지정 대상은 일반주거지역·일반공업지역 및 계획관리지역에 지정할 수 있으며, 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하의 범위에서 지정해야 합니다.

 

방재지구는 지정 의무가 있는데 재해가 최근 10년 이내 2회 이상 발생하여 인명 피해를 입은 지역으로서 향후 동일한 재해 발생 시 상당한 피해가 우려되는 지역 등에 대해서는 방재지구의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정하여야 합니다. 이 경우 도시군관리계획의 내용에는 재해저감대책을 포함해야 한다는 것이 특징입니다.

 

 

 

 

2) 용도지구에서의 건축제한과 특례

용도지구에서의 건축제한은 원칙적으로 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 도는 군의 조례(도시군계획조례)로 정할 수 있습니다.

 

경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 장애가 된다고 인정하여 도시군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다. 경관지구 안에서의 건축물의 건폐율·용적율·높이·최대너비·색채 및 대지 안의 조경 등에 관하여는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 필요한 범위에서 도시군계획조례로 정합니다. 경관지구의 경우 도시군계획조례로 정한다는 것을 정리해두시면 됩니다.

 

이번에는 예외로 적용되는 사항들을 살펴보도록 하겠습니다.

(1) 고도지구의 경우 도시군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

 

(2) 자연취락지구에서는 다음에 해당하는 4층 이하의 건축물에 한하여 건축이 가능합니다.

단독주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(휴게음식점·제과점·일반음식점, 제조업소·수리점, 단란주점·안마시술소는 제외), 운동시설, 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당), 동물 및 식물 관련시설, 방송통신시설, 교정 및 국방·군사시설, 발전시설 <관광휴게시설, 정신병원, 동물전용 장례식장은 포함되지 않습니다>

 

(3) 집단취락지구에서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따릅니다.

 

(4) 개발진흥지구에서는 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없습니다. 지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구의 계획적 개발에 위배되지 않는 범위에서 도시군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다.

 

(5)복합용도지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 아래에 따르는 건축물 중 도시군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다.

①일반주거지역- 준주거지역에서 허용되는 건축물(단, 제2종 근린시설 중 안마시술소, 문화 및 집회시설 중 관람장, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 동물 및 식물 관련 시설, 장례시설은 건축할 수 없습니다.)

②일반공업지역- 준공업지역에서 허용되는 건축물(단, 공동주택 중 아파트, 제2종 근린시설 중 단란주점 및 안마시술소, 노유자시설은 제외합니다.)

③계획관리지역- 제2종 근린생활시설 중 일반음식점·휴게음식점·제과점, 판매시설, 숙박시설, 위락시설 중 유원시설업의 시설 또는 이와 비슷한 시설

 

다음으로는 건축제한의 특례에 대해 알아보도록 하겠습니다. 도시군계획시설의 경우 용도지역·용도지구에서의 건축제한의 규정을 적용하지 않습니다.

 

리모델링 건축물의 특례로서 경관지구 또는 고도지구에서 리모델링이 필요한 건축물에 대해서는 건축물의 높이· 규모 등의 제한을 완화하여 제한할 수 있습니다.

방재지구에서는 용도지역의 건축제한 중 층수제한에 있어서 1층 전부를 필로티 구조로 건축하는 경우 필로티 부분을 층수에서 제외합니다.