[공인중개사 부동산공법-국계법] 4. 용도지역 정리

공인중개사 시험 범위 중 부동산공법 국계법 파트에서 용도지역·용도지구·용도구역에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

공인중개사 공법 용도지역 정리

 

1. 용도지역이란?

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시군관리계획으로 결정하는 지역입니다.

즉, 동일한 토지에 중복지정이 불가합니다.(ex. 동일한 토지 안에 [용도지역+용도지역] 지정 불가)

추가 설명으로 이후 살펴볼 용도지구와 용도구역은 용도지역과 다르게 동일 토지 안에 중복·중첩 지정이 가능합니다.

 

1) 용도지역과 세분

 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고 해당 지역은 용도에 따라 세분하게 되는데 이후 나올 건폐율과 용적률 부분과 함께 꼭 암기해두셔야 합니다. 각 지역과 해당되는 세분 지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

(1) 도시지역

①주거지역 - 전용주거지역 : 제1종전용주거지역(단독주택, 양호), 제2종전용주거지역(공동주택, 양호)

                   - 일반주거지역 : 제1종일반주거지역(저층주택, 편리), 제2종일반주거지역(중층주택, 편리),

                                              제3종일반주거지역(중고층주택, 편리)

                   - 준주거지역(주거기능을 위주로 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역)

②공업지역 - 전용공업지역(공해성 공업)

                   - 일반공업지역(환경을 저해하지 않는 공업)

                   - 준공업지역(경공업, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역)

③상업지역 - 근린상업지역

                   - 유통상업지역

                   - 일반상업지역

                   - 중심상업지역

④녹지지역 - 보전녹지지역(녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 <개발불가>)

                   - 생산녹지지역(개발을 유보할 필요가 있는 지역 <개발보류>)

                   - 자연녹지지역(제한적인 개발이 허용되는 지역 <개발가능>)

 

(2) 관리지역

①보전관리지역(자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역)

②생산관리지역(농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역)

③계획관리지역(도시지역으로의 편인이 예상되는 지역이나, 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역)

 

(3) 농림지역

-도시지역에 속하지 않는 [농지법]에 따른 농업진흥지역 또는 [산지관리법]에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역

 

(4) 자연환경보전지역

-자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호 및 육성 등을 위하여 필요한 지역

 

 

2) 용도지역의 지정절차

국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시군관리계획으로 용도지역의 지정 또는 변경을 결정합니다. 

 

(1) 공유수면매립지의 특례

공유수면(바다만 해당)의 매립 목적이 그 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 같으면 도시군관리계획의 입안·결정 절차 없이 매립준공구역은 매립의 준공인가일부터 이와 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 봅니다.

 

도시군관리계획으로 결정하는 경우는 공유수면의 매립 목적이 그 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우 또는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있거나 이웃하고 있는 경우 그 매립구역이 속할 용도지역은 도시군관리계획결정으로 지정해야 합니다. 

 

이를 정리하자면 공유수면의 매립 목적이 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 같으면 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 보지만, 외의 경우(이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우나 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있거나 이웃하고 있는 경우)에는 도시군관리계획결정으로 지정해야 한다는 것입니다.

 

(2) 도시지역으로 결정·고시 의제

①[항만법]에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면

②[어촌·어항법]에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면

③[산업입지 및 개발에 관한 법률]에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지(농공단지는 제외)

④[택지개발촉진법]에 따른 택지개발지구

⑤[전원개발촉진법]에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소, 송·변전설비만을 위한 경우는 제외)

 

(3) 관리지역에서의 특례

관리지역에서 [농지법]에 따른 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 이 법에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중 [산지관리법]에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 이 법에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 본다.

 

용도지역의 구역 등이 해제되는 경우 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 봅니다. (단, 개발사업의 완료로 해제되는 경우는 제외)

 

 

3) 행위제한

(1) 용도지역 건폐율과 용적률

도시군계획조례가 정하는 비율 이하로 가능하며, 용도지역에서 건폐율·용적률의 최대한도는 아래 표와 같습니다.

해당 표는 필수적으로 외우셔야 합니다.

용도지역 건폐율과 용적률

 

 

건폐율용적률.pdf

0.03MB

 

처음 보시는 분들은 외우기 어려워 보이겠지만 빈칸에 몇 번만 복습하시면 생각보다 쉽게 외우실 수 있습니다. 

 

 

 

 

용도지역 건폐율과 용적률 빈칸 양식

 

 

 

도움이 될까 하여 빈칸 양식은 아래에서 받아서 사용하시면 되겠습니다. 

 

건폐율용적률빈칸.pdf

0.02MB

 

 

위의 설명해 드린 해당 표의 경우 원칙적인 부분이고 이어서 건폐율의 특례에 대하여 설명드리겠습니다.

①개발진흥지구: 도시지역 외의 지역은 40%, 자연녹지지역은 30% 이하
②수산지원보호구역: 40% 이하

③자연공원: 60% 이하

④농공단지: 70% 이하

⑤공업지역에 있는 국가산업단지·일반산업단지·도심첨단산업단지 및 준산업단지: 80% 이하

건폐율의 특례의 결우 제일 큰 경우 70-80%, 작은 경우는 30%라는 부분으로 이해하고 암기하기면 됩니다.

 

(2) 미지정·미세분 지역에서의 행위제한

도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도지역이 지정되지 않은 지역의 경우 가장 낮은 규정을 적용합니다. 이는 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용하는 것을 의미합니다.

 

도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 않은 경우 이 또한 가장 낮은 규정을 적용한다고 이해하시면 수월합니다. 도시지역인 경우 보전녹지지역, 관리지역인 경우에는 보전관리지역의 규정을 적용합니다.

 

용도구역의 경우 건폐율과 용적률을 암기하는 것이 많아 어려울 수 있겠지만 계속 반복적으로 암기하시다 보면 시험장에서 유용하게 사용하실 수 있기에 힘내시면 좋겠습니다.

 

이상으로 용도구역에 대한 정리를 마치며, 다음으로는 용도지구에 대하여 정리해 보도록 하겠습니다.