[공인중개사 공법-도시정비법] 2.재건축사업의 안전진단과 정비구역 해제 등 정리

1. 재건축사업의 안전진단

 

1) 안전진단의 실시와 대상

- 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 합니다. 단, 정비계획의 입안권자는 위의 상황에도 불구하고 아래에 해당하는 경우에는 안전진단을 실시하여야 합니다. 또한 이 경우 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있습니다.

① 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우

② 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 등

여기서 알아두실 부분은 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 부분을 기억해 두시면 되겠습니다.

 

2) 안전진단의 대상

- 재건축사업의 안전진단 대상은 주택단지의 건축물입니다. 단, 아래의 해당하는 경우 안전진단대상에서 제외할 수 있습니다.

① 정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 것

② 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 것

③ 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기방시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 건축물

④ [시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법]에 따라 지정받은 안전등급이 D(미흡) 또는 E(불량)인 건축물 등

 

 

 

정비법 재건축사업 정비구역 정리

 

 

3) 안전진단 실시 여부의 결정

- 정비계획의 입안권자는 안전진단의 실시 여부를 결정해야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 해당의 안전진단기관에 안전진단을 의뢰해야 합니다. < 안전진단전문기관, 국토안전관리원, 한국건설기술연구원 >

- 정비계획의 입안권자는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 입안 여부를 결정해야 합니다.

 

 

4) 안전진단 결과의 적정성 검토

- 정비계획의 입안권자는 정비계획의 입안 여부를 결정한 경우에는 지체 없이 특별시장·광역시장·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단 결과보고서를 제출해야합니다.

- 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성에 대한 검토를 의뢰할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

5) 정비구역의 행위제한 등

- 정비구역에서 아래에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장 군수 등의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 같습니다.

① 건축물의 건축 등- 건축물의 건축, 용도 변경

② 공작물의 설치

③ 토지의 형질변경- 성토, 정지, 포장 등 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착, 공유수면의 매립

④ 토석의 채취

⑤ 토지분할

⑥ 물건을 쌓아놓는 행위- 이동이 쉽지 않은 물건을 1개월 이상 적치하는 행위

⑦ 죽목의 벌채 및 식재

 

- 아래의 행위는 허가받지 않고 가능한 행위입니다.

(1) 재해복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치를 위한 행위

(2) 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 안전조치를 위한 행위

(3) 다음에 해당하는 행위로써 [국토법]에 따르는 개발행위허가의 대상이 아닌 것

① 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로 간이공작물의 설치 (ex. 비닐하우스, 버섯재배사, 종묘배양장, 탈곡장 등)

② 경작을 위한 토지의 형질변경

③ 정비구역의 개발에 지장을 주지 않고 자연경관을 손상하지 않는 범위에서의 토석의 채취

④ 정비구역에서 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위

⑤ 관상용 죽목의 임시식재 (경작지에서의 임시식재는 제외-허가대상입니다)

 

- 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 공사 또는 사업을 착수한 자는 정비구역이 지정·고시된 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 관할 시장·군수 등에게 신고한 후 계속 시행할 수 있습니다.

 

- 허가를 받은 경우 개발행위허가를 받은 것으로 의제합니다.

 

- 정비예정구역 또는 정비구역에서는 [주택법]에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 안됩니다.

 

 

 

 

6) 정비구역 해제 등

- 정비구역의 지정권자는 다음에 해당하는 경우에는 정비구역 등을 해제해야 하고 구청장 등은 특별시장·광역시장에게 정비구역 등의 해제를 요청해야 합니다.
(1) 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장 등이 정비구역의 지정을 신청하지 않는 경우

(2) 재개발사업·재건축사업(조합이 시행하는 경우)이 아래에 해당하는 경우

① 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우

② 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우

③ 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

(3) 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

(* 추진위원회- 2년 / 정비~사업-5년 / 그 외 3년이라고 이해하고 암기하시면 편합니다.)