[공인중개사 공법-도시개발법] 4. 원형지와 환지계획 정리
공인중개사 공법의 도시개발법에서 원형지와 환지계획에 관련하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 원형지
1) 원형지의 공급
- 시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적·입체적으로 개발하기 위하여 필요한 경우에는 미리 지정권자의 승인을 받아 아래에 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있습니다. 이 경우에 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내로 합니다.
① 국가·지방자치단체, 공공기관 및 지방공사
② 국가나 지방자치단체 또는 공공기관인 시행자가 복합개발등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자
③ 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자
(* 공공기관과 원형지를 학교·공장으로 직접 사용하는 자라고 이해하시면 암기하기 쉬우실 것입니다)
- 지정권자는 개발계획을 수립한 후 원형지 공급을 승인할 수 있습니다. 지정권자는 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적·배치, 교통처리계획 및 기반시설의 설치 등에 관한 이행조건을 붙일 수 있습니다.
2) 원형지개발자의 선정 및 공급가격
- 원형지개발자의 선정은 수의계약의 방법으로 합니다. 단, 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자의 선정은 경쟁입찰의 방식으로 하며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에는 수의계약의 방법으로 할 수 있습니다.
- 원형지의 공급가격은 개발계획이 반영된 원형지의 감정가격에 시행자가 원형지에 설치한 기반시설 등의 공사비를 더한 금액을 기준으로 시행자와 원형지개발자가 협의하여 결정합니다.
3) 매각제한
- 원형지개발자 (국가 및 지방자치단체는 제외)는 10년의 범위에서 다음의 기간 중 먼저 끝나는 기간 안에 원형지를 매각할 수 없습니다.
① 원형지에 대한 공사완료 공고일부터 5년
② 원형지 공급 계약일부터 10년
2. 조성토지 공급 관련
1) 조성토지 공급계획·방법
- 지정권자가 아닌 시행자는 작성한 조성토지 등의 공급계획에 대하여 작성하거나 변경할 경우 지정권자의 승인을 받아야 합니다.
- 시행자는 조성토지 등을 실시계획에 따라 공급해야 합니다. 이 경우 시행자는 기반시설의 원활한 설치를 위해 필요하면 공급대상의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있습니다.
- 원칙적으로 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따릅니다.
* 단, 다음에 해당하는 토지는 추첨의 방법으로 분양할 수 있습니다.
① 국민주택규모 이하의 주택건설용지( 단, 공공사업시행자가 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 추첨의 방법으로 분양해야 합니다.
② 공공택지
③ 면적 330m² 이하의 단독주택용지 및 공장용지
- 아래에 해당하는 경우에는 수의계약의 방법으로 조성토지 등을 공급할 수 있습니다. 단, 공급 신청량이 지정권자에게 제출한 조성토지 등의 공급계획에서 계획된 면적을 초과하는 경우에는 추첨의 방법에 따릅니다.
① 일반에게 분양할 수 없는 공공용지(학교용지, 공공청사용지 등)를 국가·지방자치단체 등 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우
② 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우
③ 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우 등
2) 공급가격
- 조성토지 등의 가격평가는 감정가격으로 합니다. 경쟁입찰의 경우 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 합니다.
- 학교, 폐기물처리시설, 임대주택, 그 밖에 다음의 시설을 설치하기 위한 조성토지 등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가법인 등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있습니다.
① 공공청사
② 사회복지시설(단, 유로시설 제외)
③ 임대주택, 공장, 국민주택규모 이하의 공동주택, 200실 이상의 객실 호텔부지, 기반시설
3. 환지방식에 의한 사업시행
1) 환지계획
- 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식으로 시행하려면 아래의 사항이 포함된 환지계획을 작성해야 합니다.
① 환지설계
② 필지별로 된 환지명세
③ 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세
④ 입체환지를 계획하는 경우 입체환지용 건축물의 명세와 공급방법·규모에 관한 사항
⑤ 체비지 또는 보류지의 명세
(* 환지계획 작성에 포함된 내용의 경우 ~설계, ~명세로 끝난다고 생각하시면 됩니다)
2) 환지계획 작성기준
- 환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 합니다.
- 도시개발구역이 둘 이상의 환지계획구역으로 구분되는 경우에는 환지계획구역별로 사업비 및 보류지 책정합니다. (따로따로 책정)
- 환지계획의 작성에 따른 환지계획의 기준, 보류지의 책정 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정할 수 있습니다.
( * 공법에서 국토교통부령이 기준인 건 환지계획과 도시군계획시설 두 가지뿐이고 나머지는 국토교통부장관이 기준이라고 암기해 두시면 정리하기 쉽습니다)
- 시행자는 환지방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지 등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 공인평가기관(감정평가법인 등)이 평가하게 해야 합니다.
( = 공인평가기관(감정평가법인) 평가 → 토지평가협의회 심의 )
3) 면적식 환지기준
- 시행자는 면적식으로 환지계획을 수립하는 경우에는 환지계획구역 안의 토지소유자가 도시개발사업을 위하여 부담하는 토지의 비율을 산정해야 합니다.
- 환지계획구역의 외부와 연결되는 환지계획구역 안의 도로로서 너비 25m 이상의 간선도로는 토지소유자가 도로의 부지를 부담하고, 관할 지방자치단체가 공사비를 보조하여 건설할 수 있습니다.
- 원칙적으로 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50%를 초과할 수 없습니다만, 환지계획구역의 특정을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60%까지, 환지계획구역의 토지소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의하는 경우에는 60%를 초과할 수 있습니다.