[공인중개사 공법-도시개발법] 2. 도시개발사업의 시행 정리
공인중개사 공법의 도시개발법 파트에서 도시개발사업의 시행자와 도시개발조합에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 도시개발사업의 시행자
1) 시행자
도시개발사업의 시행자는 다음의 자 중에서 지정권자가 지정합니다.
(1) 공공사업 시행자(=공공시행자)
① 국가나 지방자치단체(행정청)
② 공공기관- 한국토지구택공사, 한국수원자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사, 매입공공기관
(* 공공기관은 한국~공사라고 이해해 두시면 좀 더 쉽습니다)
③ 정부출연기관- 국가철도공단(역세권개발사업을 시행하는 경우만 해당) < ≠ 한국철도공사는 조건 없이 가능>
④ 지방공사
(2) 민간사업 시행자
① 도시개발구역의 토지소유자(수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역의 국·공유자를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)
② 도시개발구역의 토지소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에만 해당합니다)
(3) 공동출자 법인
- 시행자는 항만·철도, 그밖에 공공시설(기반시설)의 건설과 공유수면의 매립에 관한 업무를 국가, 지방자치단체, 공공기관·정부출연기관 또는 지방공사에 위탁하여 시행할 수 있습니다.
2) 전부 환지방식의 특례
지정권자는 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 토지소유자나 조합을 시행자로 지정합니다. 단, 예외적으로 다음에 해당하는 사유가 있으면 지방자치단체나 한국토지주택공사, 지방공사와 신탁업자를 시행자로 지정할 수 있습니다. (국가는 해당되지 않습니다)
① 토지소유자나 조합이 개발계획의 수립·고시일부터 1년 이내 시행자 지정을 신청하지 않은 경우 또는 지정권자가 신청된 내용이 위법하거나 부당하다고 인정하는 경우
② 지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우
③ 도시개발구역의 국·공유지를 제외한 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자 및 토지소유자 총수의 2분의 1 이상이 지방자치단체 등의 시행에 동의한 경우
3) 시행규정 및 규약
- 지방자치단체 등이 도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하려고 할 때에는 시행규정을 작성해야 합니다.
- 지정권자는 토지소유자 2인 이상이 도시개발사업을 시행하려고 할 때 또는 토지소유자가 민간사업시행자(조합은 제외)와 공동으로 도시개발사업을 시행하려고 할 때에는 도시개발사업에 관한 규약을 정하게 할 수 있습니다.
(시행규정은 공공사업자, 규약은 민간에서 진행한다고 생각하시면 편합니다.)
-①토지평가협의회의 구성 및 운영 ②환지계획 및 환지예정지의 지정 ③보류지 및 체비지의 관리·처분 ④청산은 환지방식으로 시행하는 경우에만 규약에 포함된다.
4) 사업의 대행
-공공사업시행자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 주택건설사업자 등으로 하여금 대행하게 할 수 있습니다.
① 실시설계
② 부지조성공사
③ 기반시설공사
④ 조성된 토지의 분양
-지정권자는 아래의 해당하는 경우 시행자를 변경할 수 있습니다.
① 실시계획의 인가를 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 않는 경우
② 행정처분으로 시행자의 지정이나 실시계획의 인가가 취소된 경우
③ 시행자의 부도·파산, 그 외 유사한 도시개발사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 경우
④ 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우 시행자로 지정된 토지소유자나 조합이 도시개발구역 지정·고시일부터 1년 이내에 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우
2. 도시개발조합
1) 조합설립의 인가
-조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합설립의 인가를 받아야 합니다. 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같습니다. 단, 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 신고해야 합니다.
* 경미한 사항 변경: 주된 사무소의 소재지를 변경, 공고방법을 변경하려는 경우
- 조합설립의 인가를 신청하기 위해선 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지소유자와 그 구역의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.
(* 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자+ 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의 필요)
-동의자 수 산정 방법은 다음과 같습니다. (개발계획 수립 동의자 수 산정 방법과 동일합니다)
① 토지면적을 산정하는 경우: 국·공유지를 포함하여 산정합니다.
② 토지소유권을 여러 명이 공유하는 경우: 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1명 만을 해당 토지소유자로 봅니다. 단, 집합건물의 구분소유자는 각각을 토지소유자 1명으로 봅니다.
③ 국·공유지를 제외한 전체 사유 토지면적 및 토지소유자에 대하여 동의요건 이상으로 동의를 받은 후에 동의 요건에 미달하게 된 경우에는 국·공유지 관리청의 동의를 받아야 합니다.
-토지소유자는 조합설립인가의 신청 전에 동의를 철회할 수 있습니다. 이 경우 해당 토지소유자는 동의자 수에서 제외합니다. 조합설립인가에 동의한 자로부터 토지를 취득한 자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다. 단, 토지를 취득한 자가 조합설립인가신청 전에 동의를 철회한 경우에는 그렇지 않습니다.
2) 조합의 성격 및 설립등기
- 조합은 법인으로 하며, 조합의 대표자는 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 해야 합니다. 조합은 인가를 받는다고 성립하는 것이 아닌, 설립등기를 하여야 조합의 성립이 인정됩니다.
3) 조합원 및 경비
- 조합원은 도시개발구역의 토지소유자(동의하지 않은 소유자도 포함)로, 보유토지의 면적과 관계없는 평등한 의결권을 가지게 됩니다. 또한, 조합의 운영 및 도시개발사업의 시행에 필요한 경비를 부담하는 의무를 가집니다.
- 조합은 그 사업에 필요한 비용을 조성하기 위하여 정관으로 정하는 바에 따라 조합원에게 경비를 부과·징수할 수 있습니다.
- 조합은 부과금이나 연체료를 체납하는 자가 있으면 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다. (도시개발법에서는 특별자치시장은 해당되지 않습니다) 이 경우 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 특별자치도, 시·군 도는 구에 지급해야 합니다.
4) 조합의 임원(필수적)
- 조합에는 조합장 1명, 이사와 감사의 임원을 둡니다. 조합의 임원은 의결권을 가진 조합원이어야 하고, 정관으로 정한 바에 따라 총회에서 선임합니다.
- 조합장은 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며, 총회·대의원회 또는 이사회의 의장이 됩니다. 단, 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표합니다.
-임원은 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없고, 같은 목적의 사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없습니다.
- 다음의 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없습니다. 임원으로 선임된 자가 결격사유에 해당하게 된 경우에는 그다음 날부터 임원의 자격을 상실하게 됩니다.
① 피성년후견인, 피한정후견인 또는 미성년자 <미성년자는 조합원만 가능>
② 파산선고를 받은 자로서 복권되지 않은 자
③ 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행을 받지 않기로 확정된 후 2년이 지나지 않은 자 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자
5) 대의원회(임의적)
- 의결권을 가진 조합원의 수가 50인 이상인 조합은 총회의 권한을 대행하게 하기 위해 대의원회를 둘 수 있습니다.
- 대의원의 수는 의결권을 가진 조합원 총수의 1000분의 10 이상으로 합니다. 대의원은 의결권을 가진 조합원 중에서 정관에서 정하는 바에 따라 선출합니다.
-대의원회는 다음의 사항을 제외하고 총회의 권한을 대행할 수 있습니다.
① 정관의 변경
② 개발계획의 수립 및 변경(경미한 변경 및 실시계획의 수립·변경은 제외)
③ 환지계획의 작성
④ 조합임원의 선임
⑤ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항