[공인중개사 부동산공법-국계법] 6. 용도구역 정리
용도지역과 용도구역에 이어서 공인중개사 공법 국계법 파트에서 용도구역에 대해 정리하면서 알아보도록 하겠습니다.
1. 용도구역
용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 관리 등을 위하여 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도지역·용도지구·용도구역의 정의에 대해 다시 한번 정리해 보면,
용도지역은 서로 중복되지 않도록
용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화
용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화
해당 정의를 차이점에 중점을 두고 기억해 두시면 보다 암기하기 쉬울 것입니다.
용도구역의 종류는 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역, 입지규제최소구역으로 나뉩니다. 해당 용도구역 별 지정권자는 기본적으로 암기해두셔야 합니다.
| 구분 | 지정권자 |
| 개발제한구역 | 국토교통부장관 |
| 도시자연공원구역 | 시·도지사, 대도시 시장 |
| 수산자원보호구역 | 해양수산부장관 |
| 시가화조정구역 | 시·도지사, 국토교통부장관(국가계획과 연계) |
| 입지규제최소구역 | 국토교통부장관, 시·도지사, 대도시의 시장 |
1) 시가화조정구역
- 원칙적으로 시·도지사는 시가화조정구역의 지정의 경우 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있습니다. 예외적으로 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 도시군관리계획으로 결정할 수 있습니다.
시가화조정구역의 지정에 관한 도시군관리계획의 결정은 시가화 유보기간이 끝난 날의 다음 날부터 그 효력을 잃습니다.
시가화조정구역에서는 원칙적으로 개발행위가 불가하지만, 도시군계획사업은 국방상 또는 공익상 시가화조정구역 안에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 그 지정목적달성에 지장이 없다고 인정한 도시군계획사업만 시행할 수 있습니다.
도시군계획사업이 아닌 이외 공익시설·공용시설 및 공공시설 등의 설치, 입목의 벌채, 토석의 채취 등 그 밖의 경미한 행위 등의 해당하는 행위에 한정하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있습니다.
즉, 시가화조정구역의 경우 도시군계획사업은 인가, 이외 한정되는 경우에 한하여 허가를 받아 진행되는 개발행위만 있고 신고사항 또는 허가 없이 진행할 수 있는 개발행위는 없다는 것을 주의해 주시면 됩니다.
2) 입지규제최소구역
도시군관리계획의 결정권자는 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음에 해당하는 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있습니다.
①도시군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역
②철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
③세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역
④[도시 및 주거환경정비법]에 따른 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역
⑤도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 또는 근린재생형 활성화계획을 수립하는 지역
⑥그밖에 창의적인 지역개발이 필요한 지역
입지규제최소구역은 다른 법률에서 도시군관리계획의 결정을 의제하고 있는 경우에도 국토계획법에 따르지 않고 입지규제최소구역의 지정과 입지규제최소구역계획을 결정할 수 없습니다.
또한 입지규제최소구역에 대하여는 [주차장법]에 따른 부설주차장의 설치, [건축법]에 따른 공개공지 등의 확보 등 같은 법률규정을 적용하지 않을 수 있습니다.
2. 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 적용기준
먼저 원칙적으로는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 330m²(단, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660m²) 이하인 경우를 보겠습니다.
이때에는 전체 대지의 건축제한 등에 관한 사항에 대해서 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용하게 됩니다. 건폐율과 용적률의 경우 각 부분이 전체 대지면적에서 차지하는 비율을 고려하여 가중평균한 값을 적용하게 됩니다.
이외에 예외적으로 3가지 특례에 대해 알아보도록 하겠습니다.
① 고도지구의 특례로 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용하게 됩니다. 건축물만 적용되거나 일부만 적용되는 게 아닌 건축물 및 대지의 전부에 대하여 적용되는 것을 유의하여 기억해 두시면 됩니다.
② 방화지구의 특례로 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역 등에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용하게 됩니다. 단, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역 등의 경계가 [건축법]에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역 등에 있는 부분에 대하여는 적용하지 않습니다.
즉, 방화지구에 걸쳐있다면 건축물 전부에 대하여 방화지구 규정을 적용해야 하지만, 방화벽으로 따로 구획이 되어있다면 그 전부에 대하여 적용하지 않을 수 있다는 예외사항이 있다는 점입니다. 여기서 대지가 아닌, 건축물이라는 것 또한 기억해 두시면 도움이 될 것입니다.
③ 녹지지역의 특례로 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역 등에 걸쳐 있는 경우(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 330m² 이하인 경우는 제외)에는 각각의 용도지역 등의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다. 단, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 고도지구 특례나 방화지구 특례에 따르게 됩니다.
즉, 녹지지역이 330m² 이하인 경우에는 큰 면적에 관한 규정을 적용하고, 330m² 초과일 경우 각각 해당하는 지역의 규정을 적용하게 됩니다.
용도구역 파트는 용도구역의 종류에 대해서 먼저 알아두신 다음 종류별 구역의 특징을 중점으로 공부하시면 됩니다. 그러고 나서 대지에 따라 적용되는 상황별 건축기준, 건폐율 및 용적률, 특례 지역 등 각 기준들을 정리하시면 되겠습니다.